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어떻게 하면 세금 폭탄을 피할 수 있을까? 상황별 절세 요령을 살펴봤다.

장기임대주택으로 3주택 양도세 중과 피해에 3주택(조합원 입주권 포함) 이상인 사람은 청약조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 기본 세율에 20%포인트를 가산한 양도세를 내야 한다. 하지만 예외도 있다. 우선 “수도권과 광역시, 세종시 외의 지역에서 양도 당시 기준시가가 3억원 이하인 주택”은 제외하고 “준 공공 임대주택 등으로 등록해 8년 이상 임대한 장기임대주택”도 제외된다.

올해 3월 31일까지 등록하는 경우에는 5년 이상만 임대해도 혜택을 받을 수 있다. 장기임대주택 중 매입임대주택의 경우 6억원(비수도권 3억원) 이하여야 하고, 건설임대주택은 대지 298㎡ 이하, 건물 연면적 149㎡ 이하, 6억원 이하 주택을 2채 이상 임대하는 경우만 해당된다.

또한 장기임대주택, 미분양주택, 신축주택 등 조세특례제한법상 감면대상주택도 “3주택 중과에서 제외 되고 ”10년 이상 무상 제공한 장기 사원용 주택“ ”5년 이상 운영한 어린이집 “ “상속받은 주택(5년 이내 양도),” “문화재주택” “저당권 실행 또는 채권 변제를 위해 취득한 주택(3년 이내 양도)도 예외 대상이다.” 이들 규정은 4월 1일 양도하는 분부터 적용된다.

결혼하며 2주택 자 됐다면 5년 안에 팔아야 2주택 자(주택과 조합원입주권 각각 1개를 보유한 경우 포함)도 청약조정대상지역의 주택을 양도하면 기본 세율에 10%포인트를 가산한 세율이 적용된다. 하지만 이 규정에도 예외가 있다. 우선 “주택 이상자의 중과 제외 대상 주택은 여기에도 해당된다.” 또 “수도권”과 “광역시”, “세종시 외의 지역에서 양도 당시 기준시가가 3억원 이하인 주택은 보유주택 수에서 제외된다.”

특히 취학이나 근무상 형편, 질병 요양 등의 사유로 취득한 비수도권 주택이나 다른 시·군 소재 주택도 중과 대상에서 제외된다. 부산과 세종의 집을 팔 때는 양도세 중과가 되지 않는 것이다. 이 경우 주택 취득 당시 기준시가가 3억원 이하여야 하고 1년 이상 거주해야 하며 사유가 해소된 후 3년 안에 양도해야 한다. “결혼해 집을 합치는 경우에는 5년 안에 한 채를 양도하면 된다.” 또 “부모 봉양을 위해 집을 합칠 경우 10년 안에 양도하면 역시 양도세 중과에서 제외된다.”

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“소송이 진행 중이거나 소송 결과에 따라 취득한 주택은 확정판결을 받은 날로부터 3년 안에 양도하면 중과를 피할 수 있다.” “일시적으로 2주택자가 된 경우” “종전 주택과 양도 당시 기준시가가 1억원 이하인 주택(정비구역 내 주택 제외)도 중과 제외대상이다.”

재개발한 아파트에 들어갔다면 기존 집 2년 안에 팔아야 주택 1채와 조합원 입주권 하나를 가진 경우에도 양도세 중과를 피할 방법은 있다. 일단 비수도권에 있는 3억원 이하의 주택과 조합원 입주권은 보유주택 수 계산에 포함되지 않는다.

이들을 제외하고는 시기별로 적용 여부를 잘 따져 봐야 한다. 먼저 1주택 자가 주택 취득 1년 후 조합원 입주권을 취득하고 3년 이내에 종전 주택을 파는 경우 해당 주택은 양도세 중과에서 제외된다.

주택 자가 조합원입주권을 취득하고 3년이 지나 종전 주택을 양도하는 경우에는 두 가지 경우 중 하나에 해당돼야 한다. 재건축·재개발로 취득하는 주택이 완공된 후 2년 이내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 사는 경우 중과에서 제외된다. 세대 전원이 이사해 살지 않은 경우에는 주택 완공 후 2년 안에 기존 주택을 양도하면 된다.

주택자가 해당 주택의 재건축·재개발로 대체 주택을 샀다가 파는 경우에도 요건을 충족하면 중과를 피할 수 있다. 사업시행인가일 이후 대체 주택을 취득해 1년 이상 거주하거나, 재개발·재건축으로 취득하는 주택에 완공 후 2년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 사는 경우, 주택 완공 후 2년 안에 대체 주택을 처분하는 경우다. 규정은 4월 1일부터 적용된다.

부모와 집 합친 경우 10년 안에 팔면 비과세

양도세 절세를 넘어 1세대 1주택 비과세 혜택을 노릴 방법도 있다. 부모님을 모시고 살기 위해 살림을 합치는 경우 적용되던 1세대 1주택 비과세 혜택 범위가 넓어졌다. 그동안 1주택 자가 부모 집과 합치면서 일시적으로 2주택이 된 경우 5년 안에 한 채를 팔면 이 주택은 비과세 특례 혜택을 받았다. 앞으로는 합가한 날로부터 10년 안에만 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있게 바뀐다. 고 밝혔다.